Die Scheinuntermiete – Umgehung des Mieterschutzes durch den Vermieter

Ob ein Mietverhältnis als Haupt- oder Untermiete zu kategorisieren ist, ist für den Mieter im Vollanwendungsbereich des MRG von großer Bedeutung. Es besteht die Gefahr einer Scheinuntermiete.

Gemäß § 2 Abs 1 MRG liegt eine Hauptmiete dann vor, wenn der Mietvertrag mit dem Eigentümer des Hauses, dem Wohnungseigentümer, dem Mieter bzw. dem Pächter des ganzen Hauses oder dem Wohnungseigentumsbewerber geschlossen wurde. Eine Untermiete liegt hingegen dann vor, wenn der Mietvertrag mit dem Hauptmieter abgeschlossen wurde.

Das MRG sieht für Untermietverträge nur sehr wenige ausdrückliche Regelungen vor. Diese betreffen vor allem die Auflösung des Mietverhältnisses und den zulässigen Untermietzins. Untermieter sind daher rechtlich wesentlich schlechter gestellt als Hauptmieter. So kann ein Untermietverhältnis leichter gekündigt werden und auch verliert ein Untermietvertrag seine Gültigkeit, wenn der Hauptmieter seinen Mietvertrag kündigt. Ebenso können nur Hauptmieter notwendige Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten einfordern.

Um den Mieterschutz zu umgehen, bedienen sich Vermieter daher häufig des Abschlusses sogenannter Scheinuntermietverträge. Eine solche Scheinuntermiete liegt etwa dann vor, wenn der Eigentümer des Hauses einen Hauptmietvertrag mit einem nahen Angehörigen abschließt, der die Wohnung anschließend untervermietet, ohne in der Wohnung tatsächlich gewohnt zu haben. Der Mieter, mit dem der Untermietvertrag geschlossen wurde, hat in solchen Fällen die Möglichkeit, sich als Hauptmieter anerkennen zu lassen, indem im Außerstreitverfahren ein Antrag bei der Schlichtungsstelle beziehungsweise bei Gericht eingebracht wird. In der Praxis erfolgt der Antrag auf Anerkennung als Hauptmieter häufig im Zusammenhang mit einem Antrag auf Überprüfung des Hauptmietzinses, da die Höhe des zulässigen Hauptmietzinses nicht zuletzt auch von der Rechtsstellung des Mieters abhängt.

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